VOS RESPONSABILITES EN TANT QUE LOUEUR DE VACANCES 

Lorsque vous mettez à disposition votre bien immobilier pour une location de vacances, diverses responsabilités vous incombent. Nous sommes là pour vous guider.

1. Conformité avec le règlement de copropriété

Assurez-vous que la location de votre propriété n’est pas contraire au règlement de la copropriété. Il est prudent de confirmer auprès du syndic de copropriété l’absence de contraintes relatives à la mise en location.

2. Enregistrement en mairie

Vous êtes tenu de déclarer préalablement votre meublé de tourisme auprès de la mairie, en utilisant soit le formulaire CERFA n°14004 ou directement sur Decaloc.fr

3. Autorisation de conversion

D’usage Il peut être nécessaire de solliciter une autorisation de conversion temporaire d’usage de votre espace, toujours dans certaines villes. (Cela ne s’applique pas aux résidences principales ni aux structures juridiques.)

4. Enregistrement au répertoire SIRENE de l’INSEE

Tous les bailleurs doivent effectuer une déclaration d’activité pour obtenir une immatriculation gratuite au répertoire SIRENE de l’INSEE depuis 2017. Cela s’effectue via le formulaire P0i ou directement en ligne sur le site Infogreffe. Un numéro SIRET vous sera délivré, nécessaire pour votre déclaration de revenus annexes.

5. Perception et versement de la taxe de séjour

Il est de votre devoir de percevoir cette taxe pour la reverser à la collectivité locale.

6. Impôts

En tant que bailleur non professionnel, vos revenus générés par la location saisonnière sont imposables et doivent être signalés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous l’intitulé « location meublée non professionnelle ». Vous pourrez prétendre à une réduction de 50%, mais il vous est aussi possible d’opter pour le régime des bénéfices réels. Si votre bien est classé, vous pourrez solliciter une déduction de 71%. Pour des gains annuels excédant les 23 000€, vous devez vous inscrire au régime des indépendants (RSI) et pouvez être qualifié de professionnel.

7. Maintien des normes de sécurité

  • Installation obligatoire de détecteurs de fumée 
  • Équipement de garde-corps pour les ouvertures en hauteur 
  • Mise en place de barrières de protection pour les lits superposés et les escaliers 
  • Sécurisation des espaces aquatiques conformément aux normes en vigueur

L’hébergement meublé destiné aux touristes désigne une unité d’habitation privée telle que des villas, des appartements et des studios meublés mis à disposition pour une location :

  • Exclusivement occupée par le locataire (vous devez vous absenter des lieux),
  • À la condition que le locataire n’y établisse pas sa résidence principale (clientèle de passage),
  • Et à la condition que le séjour du locataire soit de courte durée (location journalière, hebdomadaire ou mensuelle) avec une limite de 90 jours consécutifs pour un même client.

Pour se conformer à la réglementation en vigueur concernant la location de courte durée, vous êtes tenu d’accomplir plusieurs démarches avant de mettre votre bien à disposition des voyageurs.

Assurez-vous que le règlement de copropriété autorise les locations de courte durée (obligatoire)

Il faut que le règlement de votre copropriété n’interdise pas les locations de courte durée. Bien que la plupart des stipulations interdisant ces locations soient considérées comme non écrites car elles limitent le droit de propriété, prêtez une attention particulière à toute clause évoquant une « habitation bourgeoise exclusive ».

Enregistrez votre bien auprès de la mairie (obligatoire)

Tout logement loué pour de courtes périodes (sauf résidence principale) doit être déclaré à la mairie. Pour plus d’informations, veuillez visiter ce lien :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043

Demandez une autorisation pour changer l’usage du logement (obligatoire dans certains cas).

La procédure varie en fonction de l’emplacement de votre résidence secondaire :

  • Vous devrez peut-être obtenir une autorisation pour changer l’usage du bien avant de le déclarer à la mairie, surtout si celle-ci réclame un numéro déclaratif.
  • La procédure peut aussi exiger que vous déclariez d’abord votre meublé et obteniez ensuite l’autorisation (déclaration suivie d’autorisation).
  • Ou, vous avez simplement à déclarer votre meublé sans demander d’autorisation.

Inscrivez-vous au répertoire Sirène de l’Insee (obligatoire).

Il est nécessaire de s’inscrire au répertoire Sirène. Cette démarche est sans frais. Adressez-vous au greffe du tribunal de commerce où est situé le logement, en utilisant ce formulaire : https://drive.google.com/file/d/115MtTnbPNoZPF9U4qR2r6xZcla2mbBvO/view?usp=share_link

Un numéro SIRET vous sera alors attribué, lequel est à indiquer sur votre déclaration de revenus. Notez que les bénéfices de la location, si vous n’êtes pas professionnel, sont imposés selon le barème progressif.

Classez votre logement (optionnel).

Le classement de votre meublé de tourisme est une indication de confort et d’équipement pour les clients, allant de 1 à 5 étoiles. Il offre des avantages fiscaux tels l’exonération de certaines taxes et un abattement sur les revenus locatifs sous le
régime micro-BIC. Et cela permet d’éviter une taxe de séjour accrue.

Assurez votre logement (obligatoire pour une copropriété, fortement recommandé de toute façon).

Nous vous suggérons de choisir une assurance PNO (propriétaire non occupant) adaptée à la location de courte durée. Cela est même obligatoire si votre propriété fait partie d’une copropriété.

Ouvrez un compte bancaire dédié pour l’activité LMNP.

Conformément à la loi PACTE du 22 mai 2019, l’ouverture d’un compte bancaire dédié est obligatoire si vos loyers annuels dépassent les 10.000 €. Ce compte peut être un sous-compte ou un compte distinct, chez votre banque.

Un compte bancaire séparé pour votre activité LMNP est vivement conseillé, si ce n’est pas encore fait, car cela :

  • Sépare vos transactions personnelle et locative, prévenant toute confusion fiscale ou comptable;
  • Offre une vue plus claire sur les finances disponibles liées à votre investissement locatif.

Le classement des meublés de tourisme est une démarche volontaire, qui se décline en 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles et est valide pour une durée de 5 ans. Après ce délai, le loueur doit procéder à une nouvelle demande de classement.

La grille de classement compte 112 critères répartis sur trois grands volets : équipements, services aux clients, accessibilité et développement durable.

Comment procéder ?

Le propriétaire du meublé (ou son mandataire) doit organiser une visite évaluation de son bien. Contacter location@toulontourisme.com

Dans le mois suivant cette visite, l’organisme évaluateur envoie au propriétaire un certificat de visite précisant le classement obtenu pour le logement.

Quels en sont les avantages ?

Le classement ouvre droit à un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus locatifs (contre 50% pour les meublés non classés).

Il permet également d’éviter l’augmentation de la taxe de séjour. Depuis le 1er janvier 2019, les meublés non classés ou sans classement font l’objet d’une taxe de séjour variable entre 1% et 5% du coût par personne et par nuitée (HT)

Pour une résidence secondaire :

D’un point de vue légal, il n’y a aucun texte législatif qui cependant, les séjours ne doivent pas excéder 90 nuits consécutives.

Sur le plan administratif, il est impératif de déclarer cette activité à la mairie de la commune. Dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

Pour une résidence principale :

Une résidence principale est définie comme étant occupée au minimum 8 mois par an par le propriétaire. Par conséquent, il est possible de louer votre résidence principale pour de courts séjours, mais seulement pour une durée maximale de 120 jours par an. Les revenus générés doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle. Il n’est pas requis d’effectuer des démarches spécifiques en mairie, sauf pour certaines villes.

Tout loueur, qu’il soit professionnel ou non, est tenu de se procurer un numéro SIRET.

Le greffe du Tribunal de commerce dont dépend la propriété à louer est l’organisme référent dans ce cas. L’enregistrement doit être réalisé dans les 15 jours suivant le début de l’activité locative, en utilisant le formulaire P0i (numéro CERFA 11921).

Ces formalités administratives permettront :

  • D’obtenir un numéro SIRET ;
  • De déclarer officiellement l’activité de location ;
  • De choisir le régime fiscal de cette activité.

Il est courant de demander une caution aux voyageurs pour se prémunir contre les dommages. Bien que cela puisse couvrir les petits incidents, cela ne peut pas prendre en charge des sinistres plus importants comme un incendie ou un dégât des eaux.

Il est conseillé de souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant) spécifique à la location de courte durée. Cela est même impératif dans une copropriété.

Le coût d’une assurance PNO est habituellement de l’ordre de 10€ à 15€ par mois.

Dans votre police d’assurance, vous devez vous assurer de la présence de deux clauses importantes :

  • Une clause « Pour le compte de qui il appartiendra » : cette disposition assure à la fois le souscripteur du contrat (vous, en tant que propriétaire) et le bénéficiaire actuel ou potentiel (votre locataire).
  • Une clause « Abandon de recours » ou « Renonciation à recours » : avec cette clause, en cas de dégâts survenus lors de l’occupation du logement, il n’y aura pas de poursuites contre le locataire. L’assureur vous considèrera responsable et prendra en charge les indemnisations sans chercher à se retourner contre le locataire, qui pourrait déjà être partis ou ne pas avoir d’assurance.

Il est également judicieux de vérifier avec votre compagnie d’assurance comment votre logement sera pris en charge si vous l’utilisez personnellement de temps à autre.

D’un point de vue légal, il n’est pas obligatoire d’effectuer un état des lieux. En l’absence de document attestant de l’état du logement, il est présumé être en bon état, conformément à l’article 1731 du Code civil.

Si vos revenus (bruts annuels) sont inférieurs à 23 000€ : Non. Sous ce seuil, vous n’êtes pas tenu d’effectuer des démarches spécifiques.

Si vos revenus (bruts annuels) dépassent les 23 000€ : En théorie, Oui. Les propriétaires générant plus de 23 000 € par an de leurs locations saisonnières doivent s’inscrire auprès de l’Urssaf et s’acquitter des charges sociales sur ces revenus locatifs à court terme.

Toutefois, lorsque vous confiez la gestion de votre bien à LaMaisonConciergerie, il n’est pas nécessaire de vous inscrire auprès de l’Urssaf ni de payer des cotisations sociales.

La réponse ministérielle PELLOIS relative à l’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a dispensé de cotisations sociales les loueurs non professionnels qui gèrent leur location de manière indirecte, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une agence de gestion immobilière professionnelle.